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由于疫情的持续影响、国际经济环境整体下行，重资产企业经营成本高资金投入较大、贷款筹资难、投资回收期长、资本压力大等自身特点被放大，让经营运行和经营模式难以为继。 所以各种类型和规模的公司都在试水轻资产战略来应对巨大的市场混乱，以推动业务持续增长，包括产业地产。 首先我们就来看看重资产和轻资产的区别。重资产（Asset-heavy）企业特征就是固定资产比例较高，固定资产一般大于20%。这些企业往往在厂房、设备、原材料等方面投入大量资金。比如拥有自己的物流，和800多个仓库京东。 而轻资产（Asset-light）企业固定资产比例较低，这些企业专注于自己的核心业务，如品牌文化、技术研发和人力资源。它们往往通过整合企业内外各种资源把经营中耗资耗时巨大的重资产业务外包出去。比如苹果制造部分外包给富士康、伟创力等企业。 当然，你也可以再算上在建工程、工程物资等指标当成生产资产，但结论差不多。 轻重哪个更好呢？业界争论不休。首先要明白的是不是所有重资产都有改头换面的机会。行业决定了重资产、轻资产，基建、电力、钢铁，想轻资产也不现实，而软件、互联网、科技公司，想成为重资产也做不到。 那些能减“重”的公司应该蠢蠢欲动吗？安永会计师事务所（E & Y）于2020年调查了美国500强上市公司。平均而言，在过去5年的股东回报率(ROE)中，轻资产企业比同行重资产企业高出4个百分点，再加上著名的微笑理论，似乎看起来轻资产战略可以尝试一把。 但不可忽视的是轻资产公司同样面临人员流失、技术更新换代的压力。 所以总体来看轻资产的现状就是：可以做，但不好做。 Part.01 宁“重”勿“轻” 大部分重资产公司不愿意做轻资产，因为是一种业务降级，常规轻资产收益小很多，就只有单纯的佣金部分，中间企业都不太瞧得上。 而且如何解决轻重之间的利益分配问题是做轻资产运营最头痛的，重资产团队会认为钱也是我投的，建设也是我建设的，轻资产的人不就是简单的委托管理吗？并且学会轻资产的套路后他们就没有价值了。最终给轻资产的收益分配空间不会大，一些轻资产运营方在服务园区时只能收到短期的运营服务费， 但这种模式最大的“坑“往往存在于甲乙方关系上：一种是项目原本就无解，一旦失败将对品牌造成绝命打击；再就是可能陷入“做的不好会被取代，努力做好了“又被别人取了现成”的困境，对方不过是想要你的管理经验和招商资源，学会了，轻资产的一方就失去了存在的价值。 Part.02 市场倒逼选“轻” 可是市场也在推动着企业的抉择。如今国营背景的园区企业在同区域产业集聚和租金补贴等方面都有较大的优势，对于民营企业来说，做重资产风险太高，有一句业内戏言：今后央企、国企赚的是“资产升值”的钱，而民企能赚的就是“辛苦运营”的钱。 轻资产是一条路径，于是不少民营企业开始重资产转型至轻资产或轻重结合。 而能把轻资产业务做好的，一定是轻和重在收益分配上有自己的一套核心机制的。 最基础的就是轻重业务的分离，比如天瑞金下面的重资产开发板块和轻资产板块同瑞安，轻重之间的组织结构上的分离；中集产城轻重板块的分离；联东也开始逐步尝试轻资产业务，并且也设立了轻资产相应的业务板块；而华夏幸福根据业务需求调整组织架构，重资产业务的组织将贯彻轻重分离、产营分离原则，强化管理，控制风险，轻资产业务团队体现独立发展，具备条件则公司化运作。 其次，在利益分配体系中，轻资产不能只是从简单的租金收益上来实现收益，也应该享受租金收入提升带来的资产估值的提升的收益，提高轻资产团队的主观能动性。在轻资产和重资产之间做组织结构的分离，轻资产板块必须在资产价值提升上获得相应的收益才是轻重资产结合的一个基点。 Part.03 重资产的“轻”试水 还有一种普遍现象，一些重资产企业不想贸然进入一个行业，就先从轻资产开始介入，看看政府和市场的反映情况。比如与产业园合作前期接触时，介入轻资产，相当于跟当地政府表个态，证明我有做起来的实力。 产业地产开发的全流程，都可以轻资产输出，从规划设计、选址定位、营销招商到运营服务。 而狭义的轻资产提供的价值更多的还是在租赁管理上，说白了也就是招商，这些轻资产公司发展的过程中凭借的更多的还是所谓的资源，这些资源并不是招商的资源，而是能通过一些资源来争取到本身位置就很好的存量物业，这时便可以看出这个行业的市场反映情况。 这种所谓的资源本质就是资本的故事，也是轻资产行业中各种灰色交易的根源。原因呢？还是轻资产公司提供的价值不够，很多园区其实还是在做最简单的销售，没有核心价值的思路和方法。 轻资产转型就是要找准自己的核心竞争力。 可以自主产品研发，渠道拓展，和运用营销手段等，不可取代才是优胜，千人一面只能劣汰。 Part.04 未来可期待的“轻” 虽然轻资产有发展困难，然目前一些物业公司的估值可能超越母公司估值，证明轻资产可能是未来市场认可的模式。比如万达的两次香港上市场，物业公司的估值明显看高。 轻资产需要解决的问题复杂性很高，这些复杂性和属地化的团队、属地化的人才、各种人员的综合素质能力是高度相关的。传统做轻资产的企业，也会涉及一部分重资产，例如德必集团的经营模式包括“承租运营”、“参股运营”和“受托运营”，其中参股运营算是涉足重资产部分。 现在大家都知道，仅仅依靠销售和租赁的盈利模式发展，产业园区是没有未来的。亟待增加盈利点，以轻资产的方式降低经营风险，以期解决园区企业在重资产拓展过程的问题。通过专业化的服务和创新的生态圈链接得以快速发展。 市场也是有需求的。 国有资本和城市的城投公司虽然无论信用基础，招商的政策，还是城市的品牌影响力都有很大优势，在园区基础设施、投资端比较活跃。但是它们欠缺专业性的招商以及园区的运营服务。 还有一个需求方是产业大咖。经济受疫情影响后，产业大咖也面临多出来的地怎么变成地产收益，怎么进行专业化运作的问题。 综上可见，产业地产这两年在供需之间发生了非常明显的变化，产业地产终将指向产业培育、产业发展。从物业供应、物业销售、投资回报等方面推动轻资产模式的盛行。 再者，随着REITs逐步开展，为后续全国园区发展提供了更好的金融环境，解决了产业园区“退出”的问题，将使产业园区能真正实现“投融管退”闭环。当然，这对于产业运营的能力就会有更高要求，目前4只以产业园区为底层资产的REITs项目整体资质较优，比如一线城市，地理位置优越，经营稳定，出租率高，租户质量和结构好。 Part.05 “轻”资产扩张，重运营提效 一些大型头部企业开始重视轻资产，认为轻资产的模式是未来成败的关键，当摒弃区位优势后，轻资产运营的能力才是体现，能做好轻资产这些龙头才能在市场上更全能。 企业之所以开始关注轻资产战略是因为轻资产战略能够以最小的成本带来最大的回报。这种模式在产业地产行业中已经不是新鲜事，早些年的被画三道红线两道红线就是为了规避以小博大带来的金融风险。如今，受限于当前的环境，纯轻资产模式是行不通的，因为这需要园区的产业板块是优秀的，才能够带来更丰厚的利益，而且国内Reits退出机制还不完善。 另一方面“由重转轻”是为了活得更好。随着地产行业利润率持续下降，重资产拓展会相应受到限制，规模增加成本随之增加，收益率不断下滑。仅仅依靠销售和租赁的盈利模式发展，产业园区是没有未来的，产业地产企业需要增加盈利点。 再者，一些重资产企业看重的点在资产增值部分。通过轻资产运营，帮这些企业做高它的园区资产之后，最后进行金融化。运营方则通过对资产增值部分拿一定比例的分红，继而退出。 以轻资产的方式降低部分经营风险，虽然单一的轻资产输出很难走下去，但是轻资产输出也有它特殊的使命，解决园区企业在重资产拓展过程的问题。 2014年，光谷联合就制定了向轻资产转型的战略； 2015年东湖高新首个以轻资产方式建设的园区落地； 2016年重组完成的招商蛇口就着手研发轻资产模型； 张江高科则在2016年推出“新三商”，强化向“科技投行”的转型，预计未来产业投资收入将超过房地产租赁收入； 今年开始华夏幸福预计债务重组的同时，产业园定位从“产业新城运营商”转型为“产业新城服务商”。 我们知道轻资产运营模式大概有资产证券化、投资孵化模式、搭建产业服务平台、合作开发、运营品牌输出。 我们来看看风头正劲的华夏幸福从“产业新城运营商”转型为“产业新城服务商”之路。 华夏幸福在产业新城业务已经耕耘20年，具备较好的基础、优势与特色。鉴于外部形势压力和内部企业的主动求变，开启了轻资产模式。 一方面为了规避过往重资产投资过程中投资大、周期长的问题； 另一方面，客户将从产业新城域内扩展到全国，即所有有产业发展需求的政府和有空间服务需求的企业。 这无疑开辟了新的增长曲线，还从根本上化解了流动性风险。 华夏幸福在轻资产业务上的探索已初见成效。就在6月，华夏幸福首批轻资产模式招商项目在温州、宁波和廊坊落地。目前，华夏幸福轻资产招商业务累计签约项目7个，项目总投资45亿元，其中4个项目已落地在轻资产招商业务，物业累计签约项目25个，签约面积283万平方米，合同签约额2.8亿元，新进山东、陕西、云南三省；产业园区轻资产运营模式新拓展项目3个，为无锡梁溪、河南平顶山和祥符提供产业园区运营等服务。 不难发现，足够的重资产经验积淀或品牌效应、相对标准化的服务套餐，才让轻资产业务的拓展成为可能。 业务能力强劲的团队、产业链的打造和集聚、完备的产业服务、庞大的客户资源数据库以及对当地的市场的充分了解都是必需的装备。 这一模式有诸多优点，小资金和低风险实现园区规模化布局；快速新增可协同园区，实现外溢资源的变现；为重资产项目进入新的城市探路；培育新的营收增长点等等，所以这也成为不少产业地产商轻资产路径的共同选择。 梳理国内外产业园区的发展模式，基本上都是轻重并举。 产业地产的核心在产业运营和服务，后期的运营、管理、金融、资源、服务和生态圈构建等等都只有在轻资产层面才能解决。轻资产输出最完美的方式是渗透到园区开发建设运营的整个生命周期，将重资产或者部分重资产实现轻资产化，在项目运行良好之后，由信托或者是REITs平台来做进一步轻资产化。 Part.06 写在最后 就目前国内发展情况而言，园区开发的每个环节都能实行轻资产不太现实。 主要收益方式为开发代工收益、品牌溢价收益和产业运营服务收益。对于基金金融收益、产业孵化投资收益，大部分产业地产商处于探索阶段。 企业要做的是根据自身情况做出的理性、甚至阶段性的选择，选择轻重无高下优劣之分。“重”的伤不知“轻”的痛，关键还是核心价值。 |
